昨日，郑州市人大法制委员会副主任委员赵江烈在郑州市十二届人大常委会第31次会议上作了《关于〈郑州市物业管理条例（草案）〉修改情况的说明》，并将《郑州市物业管理条例（草案二次审议稿）》提交本次会议审议。

　　2007年8月29日，郑州市十二届人大常委会第30次会议对郑州市政府提交的《郑州市物业管理条例（草案）》进行了第一次审议，并将委托河南文丰律师事务所起草的《郑州市物业管理条例（代拟稿）》一并印发，由常委会组成人员审议时参考。根据审议意见和有关方面的意见，郑州市人大常委会法制室会同有关部门对《郑州市物业管理条例（草案）》进行了修改，并再次广泛征求社会各界意见。10月23日，郑州市人大法制委员会对《郑州市物业管理条例（草案）》进行统一审议，形成《条例（草案二次审议稿）》。

　　对照《郑州市物业管理条例（草案）》和《郑州市物业管理条例（草案二次审议稿）》后记者发现，与第一次审议的《郑州市物业管理条例（草案）》相比，《郑州市物业管理条例（草案二次审议稿）》共进行了23处大的修改，其中13处与居民的利益密切相关。

　　1　　物业专门用语改得更加规范

　　《郑州市物业管理条例（草案）》中原来有“物业管理企业”、“业主公约”等名词，这次，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的有关规定，将《郑州市物业管理条例（草案）》中的一些专门用语进行了修改。如“物业管理企业”这次修改为“物业服务企业”，“业主公约”修改为“管理规约”，“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，“业主委员会委员”修改为“业主委员会成员”。

　　2　　物业发展不成熟政府指导仍必要

　　《郑州市物业管理条例（草案）》第四条规定：物业管理应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，逐步实现市场化、专业化、规范化管理。代拟稿起草者认为，业主与物业服务企业之间本质上是一种民事法律关系，在物业管理行业要贯彻业主自治的原则。法制委员会研究认为，这一意见符合法理及上位法基本精神。但鉴于郑州市目前物业服务行业发展还不成熟的现状，业主自治机构要真正建立并有效运转起来，还需要政府加强指导。为此，将该条款修改为：物业管理应当按照房地产开发与物业管理相分离、政府指导与业主自治相结合的原则，逐步实现市场化、专业化、科学化管理。

　　3　　对于尚未售出的房屋开发商也不能当业主

　　《郑州市物业管理条例（草案）》原第八条规定，已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有人为业主。新建商品房已交付使用但未进行房屋权属登记的，经房地产管理部门登记备案的商品房买卖合同记载的买受人，在物业管理活动中视为业主。代拟稿起草者认为，建设单位是以出售房屋为目的的，把建设单位作为其尚未售出的房屋的业主，有违业主本质，在实践中也容易出现建设单位操纵物业小区投票权等问题。另外，代拟稿起草者及不少业主代表提出，房屋共有人也应当作为业主。法制委员会同意采纳这些意见，删去了“尚未售出的房屋，建设单位为业主”的内容，增加了房屋所有权证及商品房买卖合同中记载的“共有人”为业主的规定。

　　4　　召开业主大会条件这次改得更为宽松

　　《郑州市物业管理条例（草案）》原第十一条规定：物业管理区域内，商品房屋出售并交付使用建筑面积占总面积达50％以上的，应当成立业主大会。

　　针对一些开发商自己办物业，然后自定规定管理物业，侵害业主权益的现状，郑州市直有关部门提出，为促进新建小区业主大会的尽快召开，应该将业主大会的成立条件予以细化，从交付面积和交付时间两方面加以规定，法制委员会采纳了这一意见，参照代拟稿的有关规定，将原规定修改为：“物业管理区域符合下列条件之一的，应当成立业主大会：（一）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积50％以上；（二）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积30％以上、不到50％，且首套房屋交付使用已满12个月的；（三）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积不足30％，但首套房屋交付使用已满24个月且业主总数在30名以上的。”