降息幅度小，对成交量没什么影响

　　“从成交量上看，这次降息对二手房市场影响不大，基本上没什么变化。”大连旺达房地产经纪有限公司副总经理王鹏表示，“这次关于房贷利率下调实行的是短贷多调、长贷少调的原则。对于贷款买房的工薪阶层影响较少，不是人们所想的那样优惠幅度较大。”

　　确实，虽然这是自2004年10月29日以来贷款基准利率的首次下调，个人住房公积金贷款利率相应下调。但由于此次采用差别下息，即5年以下(含5年)贷款利率下调0.18个百分点，5年以上贷款利率下调0.09个百分点；加之目前贷款买房的主流期限是5年~20年期的，长期贷款居多，此次房贷率下调给他们所带来的影响甚是轻微。银行的工作人员算了一笔账：个人按揭贷款30万，以20年期计算，实际上一共才节余4000余元；贷10万，5年期以上，一年少90元。相比较中小型企业的贷款基数而言，显然是节省有限。

　　抑制房价的过快增长以及过快下降，保持楼市的平稳，是宏观调控的一项重要任务。“房地产关乎太多环节，建材、装修、家电等等。如果国家不拿出点政策，让房地产市场继续低迷下去，不仅房地产市场受不了，相关环节也吃不消。”旺达的王鹏表示。虽然此次货币政策的调整旨在扩大国内的消费需求，针对的主要是中小企业，并不是专门针对房地产行业的“救市”举措，但是作为经济领域重要一员，房地产企业也跟着“沾光”了。“现在很难说未来一段时期房价会上升还是下降，但是我们可以肯定的一点是，房地产市场正在逐步恢复，正在开始转暖。”鑫源房地产经纪有限公司业务区经理刘爱玉说。不过，这点温度对冰封的楼市似乎是杯水车薪，“如果国家能把二手房的两税（个人所得税、营业税）取消，二手房市场的春天才真的到来。”旺达王鹏强调。

　　两税、加息，曾改变购房者置业心态

　　“由于两税开征后，购房成本加大，买方变得谨慎，而去年连续的加息，让买方更加慎重。”鑫源的刘爱玉说，“现在市场上，不是缺少买方，只是口袋里的钱和趋涨的房价让大家变得理性。其实，如果价格给的‘合理’还是有好多人询问的。”

　　对于去年的加息，不管买不买房的人都印象深刻，而在这两年买卖过二手房的人对“两税”也都不陌生。2006年5月底推出的“国六条”规定，从2006年6月1日起，购买住房不足5年转手交易的，按其交易额征收营业税，而在此前，对二手房征收营业税只限于2年内的房源。随后出台的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，即108号文件，又规定从2006年8月1日开始，政府开始“强征”销售二手房的个人所得税。至此，如果要想免去这笔费用，唯一的条件是：5年以上，并且是家庭唯一生活用房。

　　虽然，“国六条”和108号文件的出台，是为了抑制房地产二、三级市场炒作，并不是针对二手房交易的，但是，随着这笔费用转嫁到买方身上，在某种程度上还是影响了二手房的成交量。尤其当2007年一连6次的加息，更是让二手房的买家叫苦不迭。这时候“性价比”一词开始越来越多被提起。“当房地产市场好，什么房子都开盘即售罄的时候，大家比较盲目，想的事情也少；而当市场冷清，大家也冷静下来后，许多本该考虑的购房因素就开始影响购房者的置业行为。”安鑫的刘建国分析，“不得不说，2006年开始征缴的两税和2007年连续不断的加息，让购房者变得冷静，更让他们恢复了理性。”税费上涨、利息上涨，楼市低迷，促使购房者将钱存到银行里静观其变，“由持币观望转变为观望，单纯的观望。”

　　降息额不大，对消费心理影响不小

　　30万元的房子贷20年才省4000多块钱，“降息对购房者的经济影响可谓微乎其微，但是它的意义远远不在于这个数字上”，安鑫的刘建国反复强调。

　　确实，这次降息对大多数需要贷款的自住型需求来说，可以切切实实地减少一小部分按揭贷款的月还供额，同时，鼓励购房者的购买行为，进一步消解目前已经逐步淡化的观望情绪。可以预见，楼市的供需关系将在未来几个月得到一定程度的改善，市场的信心也得到进一步的恢复，这一切对一度萎靡不振的楼市来说，无疑是一个积极的信号。不仅开发商愿意看到，购房者也愿意面对一个稳定的楼市，而对于那些刚毕业参加工作，还没买房子的年轻人来说，此次房贷下调既给他们带来一些实惠，又给他们对贷款的期限比较和选择的空间。

　　消费心理的改变会直接作用于消费行为。“从这两天经纪人的回馈看，现在约带看的成功率大大提高，”安鑫地产总经理刘建国说，“降息之前，经纪人打电话给买方约带看，得到的答复基本上就是‘先考虑考虑，等等再看’。”这种现象不仅出现在安鑫一家，几家受访的房产中介都表示，降息对买方心态或多或少有影响。

　　众所周知，没有带看就不可能有成交。这就好比大家去商场买衣服，如果只是看看不试穿，基本上都不会考虑买下它。关注、问价、试穿、谈价，每前进一步都是消费心理的一次转变。那么，从约买方看房难易程度的变化，可以预见买方正在从观望一步步回到之前的持币观望，“要知道‘持币观望’和‘观望’虽然只有两字之差，对一套房子的成交起到的作用不说是决定性的，至少也是催化性的。”